盘点近十几年的青岛楼市，好多开发商都留下了印记。
但是，能真正给青岛改善留下好作品的真不多。“打折”兑现、先扬后抑的比比皆是。
这两年，“好房子”的规范陆续出台，一眼望去，青岛市场上能称得上真正改善住宅的，其实并不多，有些真的是名不副实。
1、
先说上一代的产品。十年前，青岛出现过一些调子起的很高、号称改善天花板的产品。
这类产品，还是当时很红的外来房企主导的。
比如，蓝光黑钻系、雍锦系；融创壹号院系；世茂璀璨系；翡翠系、某玺……
这些房企有个共性。就是把在一线城市做得好的改善产品系，落到青岛。声势浩大，溢价卖。
可是，等到交付环节，每每总是有“偏差”。跟一线城市同类作品，差距不小。总是差点意思。
当然，也不能把所有问题都推到开发商身上。那几年规划指标，容积率等细节落地，和现在不一样。
再加上，集团总部对利润的硬性要求，总有环节会有BUG出现。
就拿最近张村河，不少中介推的壹号院单价三万的次新房一样。北京的壹号院可是豪宅标杆。到了青岛，怎么连板块均价都达不到了。
总结一下当年的情形。开发商在产品设计和打磨投入上，太弱了。典型的拿来主义，把总部产品资料复制到青岛新项目上。
这些开发商对改善客群的收割，造成影响很恶劣。很多人都不信这些“噱头”了。
实际上，改善客群愿意为高品质买单，但频发的“高价低质”问题，已经把彼此的信任消耗没了。
当年溢价买的“高端房”，如今在二手房市场，泯然众人矣，这很讽刺。
2、
说完十年前的改善产品系，再看这两年正在销售的改善产品。
崂山张村河板块，甚至前海一线，好多盘沉浸在卖地段、卖噱头。产品研发团队，太落伍了。
就连户型面积段都能定位出现大的偏差，有些大户型卖了三四年了，甚至交付了，还在吆喝。
有些开发商，把心思放在前端营销策划做文章，简单来说，依赖于噱头、让各类媒体上阵。造势疯狂拔高、兑现闪烁其词、交付半真半假。
市场上突然出现一个新的产品系，只要冠上“青岛首座”、“山东首座”，售楼处一定很热闹，甚至同行都去参观。
没办法，青岛楼市确实缺少高端基因住宅。
游泳池，早已不是什么新鲜事物了。但是，还有楼盘拿这个当卖点。
在产品迭代上，好多楼盘基本没啥建树，弄个示范区都要分期开放……样板间迟迟做不出来！
青岛有的项目公区做的不错，尤其是惹人注目的“大门”、“会所”，确实能做到“高大上”；但户型细节、物业服务却是一言难尽。
交付即巅峰，就没然后了。个别会所，运营几年后，极尽废弃状态，使用率逐年降低。
这些通病背后，依然是开发商只追求“去化”，尽快回笼资金……本质上说，还是老问题。
3、
2026年，小阳春已经快收尾了。大家发现没有，市面上几乎所有的楼盘，都在打“高得房率”这张牌。
尤其是竞品之间，谁家的“得房率”能高一点，那可了不得了。
目前，得房率比拼已经搞成了“军备竞赛”。无论是购房者，还是开发商，将来很可能遭到反噬。
根据《房产测量规范》及青岛不动产登记规定，只有经规划审批、竣工测绘且符合登记条件的面积才能写入《商品房买卖合同》和不动产权证。电梯厅、设备平台等赠送细节，是无法在房产证上体现的。
举个例子，很多楼盘宣传的设备平台赠送问题。若交付后自行封闭设备平台、浇筑楼板等超出规划许可，可能会被认定违法建设，要求恢复原状或强制拆除。
大家是否还记得当年，拆院子、封闭露台的事儿？城阳某刚交付高端小区的悲催场景。这才过了几天，都忘了？
开发商说的赠送，不一定就“合规”啊！没写入合同的细节，都是概不负责的。
说个最根本的。你想买的这套房子，预计分摊面积，在青岛网上房地产上都有可以查到。
“得房率超100%”这些的话术，尽快消失吧……“以证载面积为准、以合同附件为凭”！
什么跨时代豪宅；领先四代住宅；得房率100%……冠上这类头衔，基本就是“风口浪尖”了，一定备受争议。
挺感慨的，都2026了。容积率2.0都能吹成低密；18层的楼，不是高层，是小高；外立面穿插点金属包边，也是卖点……
踏实做产品的开发商，成稀有物种了？
让人眼前一亮的好房子，怎么就这么少呢！
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